Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được quy định như thế nào?

Thời gian qua, Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam nhận được nhiều câu hỏi của bạn đọc: Hợp đồng kinh doanh bất ??ộng sản là gì? Hợp đ??ng trong kinh doanh bất ??ộng sản bao gồm những loại hợp đồng nào theo quy định mới nhất?...

Tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất ??ộng sản năm 2023 quy định “Kinh doanh bất ??ộng sản” là hoạt ??ộng nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã c?? hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất ??ộng sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã c?? hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất ??ộng sản; chuyển nhượng dự án bất ??ộng sản; kinh doanh dịch vụ bất ??ộng sản.

Còn tại khoản 8, Điều 3 Luật Kinh doanh bất ??ộng sản năm 2023 thì “Hợp đồng kinh doanh bất ??ộng sản” là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất ??ộng sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã c?? hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất ??ộng sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất ??ộng sản.

Hợp đ??ng trong kinh doanh bất ??ộng sản được quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất ??ộng sản năm 2023.

Theo đó, quy định, các loại hợp đồng kinh doanh bất ??ộng sản gồm: Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở; Hợp đồng thuê nhà ở; Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú; Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú; Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã c?? hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất ??ộng sản; Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã c?? hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất ??ộng sản; Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất ??ộng sản; Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất ??ộng sản; Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Đối với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất ??ộng sản gồm: Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất ??ộng sản; Hợp đồng dịch vụ môi giới bất ??ộng sản; Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất ??ộng sản; Hợp đồng dịch vụ quản lý bất ??ộng sản.

Hợp đồng kinh doanh bất ??ộng sản được ký kết khi bất ??ộng sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất ??ộng sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất ??ộng sản năm 2023.

Hợp đồng kinh doanh bất ??ộng sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất ??ộng sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất ??ộng sản được công chứng hoặc ch??ng thực theo yêu cầu của các bên.

Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc ch??ng thực.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc ch??ng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, ch??ng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, ch??ng thực.

Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất ??ộng sản được quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Theo đó, các hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất ??ộng sản gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở theo mẫu tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; Hợp đồng thuê nhà ở theo mẫu tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng; hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú theo mẫu tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú theo mẫu tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng; hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp theo mẫu tại Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp theo mẫu tại Phụ lục VI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã c?? hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất ??ộng sản theo mẫu tại Phụ lục VII ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã c?? hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất ??ộng sản theo mẫu tại Phụ lục VIII ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất ??ộng sản theo mẫu tại Phụ lục IX ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất ??ộng sản theo mẫu tại Phụ lục X ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Việc sử dụng hợp đ??ng trong kinh doanh bất ??ộng sản được quy định tại Điều 45 Luật Kinh doanh bất ??ộng sản năm 2023. Theo đó, tổ chức, cá nhân khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất ??ộng sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất ??ộng sản phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất ??ộng sản và Bộ luật Dân sự. Chủ đầu tư dự án bất ??ộng sản, doanh nghiệp kinh doanh bất ??ộng sản sử dụng hợp đồng mẫu quy định tại Điều 44 Kinh doanh bất ??ộng sản, thực hiện công khai các hợp đồng kinh doanh bất ??ộng sản theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất ??ộng sản trước khi áp dụng. Hợp đồng kinh doanh bất ??ộng sản quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất ??ộng sản không áp dụng trong bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp kinh doanh bất ??ộng sản khi xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất ??ộng sản phải tuân thủ các nguyên tắc quy định tại khoản 3 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Cụ thể:

- Được sử dụng hợp đồng kinh doanh bất ??ộng sản để ký kết sau khi đã thực hiện công khai theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất ??ộng sản;

- Tuân thủ, chấp hành hoạt ??ộng kiểm tra, giám sát của cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất ??ộng sản trong việc thực hiện các quy định, nguyên tắc về việc thực hiện công khai, sử dụng, xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất ??ộng sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất ??ộng sản;

- Doanh nghiệp kinh doanh bất ??ộng sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đ??ng trong kinh doanh bất ??ộng sản được ban hành kèm theo mẫu tại các Phụ lục quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Trường hợp trong các hợp đồng mẫu có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất ??ộng sản được bổ sung nội dung thì việc bổ sung nội dung hợp đồng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu;

- Trường hợp có sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng kinh doanh bất ??ộng sản đã công khai thì doanh nghiệp kinh doanh bất ??ộng sản có trách nhiệm đồng thời công khai hợp đồng đã sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP trước khi sử dụng để ký kết hợp đồng;

- Trong trường hợp hợp đồng kinh doanh bất ??ộng sản được doanh nghiệp sử dụng để ký kết với các khách hàng có nội dung không đúng với nội dung của hợp đồng mẫu, không đúng với hợp đồng mẫu đã thực hiện công khai theo quy định tại Nghị định này, không tuân thủ đúng các nguyên tắc quy định tại khoản 3 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật có liên quan và có trách nhiệm bồi thường các thiệt hại phát sinh đối với các khách hàng đã ký hợp đồng do các vi phạm của mình. Nếu có tranh chấp thì các bên liên quan căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật có liên quan để giải quyết.

- Trường hợp ký kết hợp đồng kinh doanh bất ??ộng sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất ??ộng sản thông qua giao dịch điện tử và chữ ký số thì thực hiện theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử./.