Câu chuyện pháp lý với căn hộ khách sạn?

Các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (dự án condotel) tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo. Thống kê cho thấy, năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Sản phẩm bất động sản condotel vẫn đang đà “tăng tốc” khi trong giai đoạn 2017-2019 dự báo trung bình mỗi năm sẽ có thêm khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ được mở bán để cung ứng cho phân khúc này. Tuy nhiên, hiện nay cơ sở pháp lý để cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử d??ng đất và tài sản trên đất) cho condotel vẫn chưa có, thậm chí còn nhiều ý kiến khác nhau về việc nên hay không nên cấp sổ đỏ cho loại hình bất động sản này, với những lí do khác nhau.

Trao đổi với phóng viên, Luật sư Nguyễn Minh Cường (Văn phòng luật sư Nguyễn Cường & cộng sự) cho rằng, bản chất của condotel hầu hết là những dự án kinh doanh du lịch, khách sạn, nhà nước cho thuê đất nhưng khi xây dựng thì chủ đầu tư đã rao bán theo kiểu mua bán đứt đoạn như một căn hộ chung cư. Nhiều dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng, tỷ lệ căn hộ condotel chiếm quá nửa. Như vậy, bản chất của câu chuyện là nhà đầu tư đã tạo ra căn hộ ở trong dự án thương mại nhưng lại không hình thành đơn vị ở như những khu chung cư, nghĩa là có nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Do vậy, loại hình bất động sản này hiện nay chưa được quy định cụ thể trong Luật Đất đai và Luật Nhà ở nên căn cứ pháp luật để cấp sổ đỏ là hoàn toàn chưa có.

Theo luật sư Cường, các loại đất khác nhau sẽ được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật khác nhau. Đất thổ cư sẽ sẽ được cấp sổ đỏ với mục đích sử dụng lâu dài. Nhưng với đất dự án thì sẽ điều chỉnh bởi quy định về đất sản xuất kinh doanh, mà dự án thì chỉ được giới hạn trong 50 năm, tối đa là 70 năm. Như vậy, căn hộ trong dự án thương mại không thể cấp sổ đỏ theo hình thức sử dụng lâu dài như đất thổ cư. Rõ ràng, condotel đang “chơi vơi” về quy định pháp lý, khách hàng mua loại hình bất động sản này sẽ có nguy cơ chưa được đảm bảo bằng pháp lý, trong khi mục đích của các chủ đầu tư khi tung ra loại hình căn hộ này là lợi nhuận. Họ đã thu được lợi nhuận lớn khi có hàng chục nghìn căn hộ kiểu này đã bán ra thị trường, nhưng rùi ro thì đang nghiêng về phía người mua, Luật sư Cường phân tích.

Cũng liên quan đến tính pháp lý, luật sư Đặng Văn Luân - Trưởng Văn phòng luật sư Miền Bắc (chi nhánh tại Hà Nội) khẳng định, hiện chưa có quy định pháp luật cụ thể về cấp giấy chứng nhận quyền sử d??ng đất và tài sản trên đất cho condotel, vì thế nếu có tranh chấp thì quyền lợi của khách hàng sẽ bị ảnh hưởng.

Theo phân tích của luật sư Luân, có hai trư??ng h???p xảy ra, nếu là condotel xây dựng trên đất thổ cư thì nhà nước cần sớm cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ này, theo hình thức sử d??ng đất lâu dài của Luật Đất đai 2013. Còn với condotel thuộc dự án kinh doanh khách sạn, du lịch tức là xây dựng trên đất do nhà nước cho thuê 50 năm thì phải cân nhắc cẩn trọng, bởi bản chất đây là do chủ đầu tư “lách” sang căn hộ nhà ở, nếu công nhận quyền sở hữu lâu dài như thổ cư thì không hợp lý và bất bình đẳng. Có chăng trư??ng h???p này, chỉ nên nên giới hạn 50 năm như thời hạn của dự án. Trư??ng h???p chủ đầu tư muốn được cấp sổ đỏ theo hình thức sử dụng lâu dài thì nhất định phải xin chuyển đổi mục đích sử d??ng đất. Tuy nhiên, luật sư Luân cũng lưu ý: Dù công nhận 50 năm hay lâu dài thì đều làm xáo trộn quy hoạch đô thị, quy hoạch khu dân cư. Do vậy, về lâu dài, cần có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững đối với loại sản phẩm này, đó là chưa kể condotel đã đáp ứng được tiêu chuẩn về nhà ở và các điều kiện của đơn vị ở hay chưa?

Bộ Tài nguyên và Môi trường mới đây đã trình Chính phủ về dự án bổ sung, sửa đổi một số điều Luật Đất đai 2013, trong đó có đề xuất hai phương án bổ sung quy định về chế độ sử d??ng đất công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở (condotel, officetel, resort). Phương án 1: Nếu công trình có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử d??ng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử d??ng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử d??ng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài; Phương án 2: giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai, xác định đây là loại đất thương mại dịch vụ, thời hạn sử d??ng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử d??ng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử d??ng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.